Depósitos logísticos en Buenos Aires: vuelve la demanda y la vacancia baja al 8,9%

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La absorción neta fue positiva por primera vez en el año con más de 30 mil metros cuadrados tomados, mientras el corredor de Fátima y Pilar reúne casi la mitad del espacio libre del área metropolitana

El mercado de centros logísticos premium del Área Metropolitana de Buenos Aires registró en el tercer trimestre de 2026 su primera absorción neta positiva del año, con 30.047 m² ocupados, frente a los -18.210 m² del período anterior. Como resultado, la tasa de vacancia descendió al 8,92%.

Según el último relevamiento trimestral de una consultora inmobiliaria internacional, la superficie disponible se redujo hasta los 259.750 m², sobre un stock total de 2.912.614 m². La mejora se explica por la ocupación de espacios que ya estaban libres, ya que durante el trimestre no se incorporaron nuevos metros al inventario.

El dato interrumpe dos trimestres consecutivos de demanda neta negativa, aunque todavía no alcanza para recuperar los niveles del año pasado. En la comparación interanual, la disponibilidad sigue 2,7 puntos porcentuales por encima del 6,2% registrado en el tercer trimestre de 2025, cuando el sector operaba con ocupación elevada.

El repunte tuvo un epicentro claro. Zona Sur sumó 39.265 m² de absorción positiva y revirtió los -26.000 m² del segundo trimestre. Su superficie libre cayó de 53.260 m² a 13.995 m², con lo que la vacancia del corredor pasó del 9% al 2,4%, uno de los niveles más bajos de todo el mercado relevado.

La proximidad con la Ciudad de Buenos Aires, con los accesos al puerto y con las autopistas que conectan el sur del conurbano convierte a ese submercado en una plaza atractiva para operaciones de distribución urbana y última milla, donde los tiempos de entrega y el costo del tramo final pesan en la planificación.

El Triángulo de San Eduardo (TSE), el polo con mayor stock del área con 1.089.840 m², ocupó otros 13.080 m² y redujo su oferta disponible de 79.898 m² a 66.818 m², con una vacancia del 6,1%. Zona Oeste, por su parte, absorbió 4.927 m² y cerró el período sin espacios libres.

En el otro extremo, Fátima-Pilar registró una devolución neta de 25.000 m² y el Corredor RN 9, que se extiende hacia Campana y Zárate, otra de 2.225 m².

La geografía de…

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