Madrid tiene claves, ahora hay que usarlas

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No conseguimos incrementar la oferta de obra nueva al ritmo que la situación exige. Esta es la conclusión con la que el sector promotor madrileño afronta este año. La brecha entre lo que la demanda necesita y lo que somos capaces de producir no se cierra, sino crece. Y lo hace en un contexto en el que una generación entera lleva años viendo cómo el acceso a la vivienda se aleja de su alcance.

El porcentaje de jóvenes menores de 35 años con vivienda en propiedad ha caído del 70% en 2005 al 30% en 2025. Este dato es muy significativo.

Sin embargo, hay motivos fundados para el optimismo, y la Comunidad de Madrid, va por el camino correcto. La Ley 3/2024, la Ley 2/26 y Ley LIDER representan el primer cambio de paradigma urbanístico, tan necesario como largamente esperado. El reto ahora es conseguir que bajen a tierra y que todos los ayuntamientos las apliquen sin excepciones, porque una ley sin aplicación efectiva no produce vivienda.

El suelo no es un problema en la capital, ya que LandCam, identifica capacidad potencial para cientos de miles de viviendas en los desarrollos actualmente en tramitación de la región. Los cuellos de botella administrativos, la descoordinación entre administraciones y un planeamiento urbanístico que avanza con demasiada lentitud son los verdaderos frenos de la producción. Si todos esos desarrollos entran en simultaneidad, el objetivo de 40.000 viviendas al año deja de ser una aspiración para convertirse en algo alcanzable.

Un marco económico y financiero en el que el retorno de la actividad promotora en España no resiste la comparación con el de otros mercados europeos exige, también, un cambio disruptivo. El desarrollo de suelo ha perdido atractivo financiero, y a eso hay que añadir una carga fiscal que convierte en insostenible el acceso a la primera vivienda. Más del 26% del precio de una vivienda nueva en España son impuestos, tasas y cargas públicas, una anomalía sin equivalente en el contexto europeo que el comprador soporta sin ser consciente de ello.

El mercado, mientras tanto, no da señales de enfriamiento. El interés inversor crece, con el build to rent y el flex living como segmentos más activos, y el capital internacional mira cada vez más hacia Madrid como destino prioritario para la inversión residencial.

En sostenibilidad e industrialización, el sector ha dado un giro profundo.

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